Dòng sản phẩm shophouse (nhà phố thương mại và căn hộ tầng trệt của các block chung cư) đang là kênh đầu tư gây sốt tại Sài Gòn trong vài năm trở lại đây. Nhiều chuyên gia nhận định, hiệu suất cho thuê của dòng sản phẩm này cao hơn căn hộ chung cư hoặc gửi ngân hàng, trong khi đầu tư vào shophouse đem lại rủi ro ít hơn vàng hay chứng khoán.

Theo khảo sát của VnExpress mới đây, trong vòng 3 năm qua, lợi nhuận từ việc cho thuê shophouse tại TP HCM có thể khai thác được khoảng 8 - 12%/năm. Những sản phẩm đang có giá cho thuê tốt nhất tại TP HCM có thể kể đến là ở khu vực Phú Mỹ Hưng hay ở khu vực một số tuyến đường của quận 2 (căn shophouse giá trị khoảng 4 tỉ đồng, cho thuê được 30 triệu đồng/tháng).

Khu Đông Sài Gòn cũng là một trong những khu vực có giá bán và tốc độ tăng giá tốt nhất. Cụ thể, cách đây 3 năm, các căn shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch (quận 2) đã được mở bán lần đầu với giá cả triệu USD một sản phẩm, đây đã là mức giá khủng ghi nhận được trên thị trường sơ cấp thời điểm đó. Vậy mà đến quý IV/2018, những căn shophouse này được ghi nhận có giá mua đi bán lại khoảng 71 - 72 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với giá chào bán lần đầu.

Các căn shophouse nằm ở tầng trệt một chung cư 8 block trên mặt tiền đường Mai Chí Thọ (quận 2) cũng ghi nhận tốc độ tăng giá gấp đôi trong vòng 4 năm. Từ 2015 - 2018, giá bán một căn 57 m2 tăng từ 4 tỉ đồng lên 7,9 tỉ đồng, dù vậy sản phẩm vẫn cháy hàng, nhà đầu tư phải huy động người thân xếp hàng từ sớm mới có thể tranh mua được một suất với tỉ lệ 1 chọi 6. Tương tự, tại quận Thủ Đức, một dự án trên Quốc lộ 13, mặt đường chính rộng 30 - 35 m, đang chào bán shophouse rộng 100 m2 giá 13 - 14 tỉ đồng. Mức giá này đã tăng gấp đôi so với năm 2017...

Trao đổi trên báo chí trước đó, ông Lê Hồng Thịnh, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Cali Homes, cho biết, trong 2 - 3 năm gần đây, shophouse tại khu Đông TP HCM có tốc độ tăng giá mạnh. Dòng sản phẩm này thu hút giới đầu tư do rất khan hàng, thường chỉ chiếm dưới 5% rổ hàng toàn dự án, lại dễ cho thuê làm mặt bằng kinh doanh... Vì vậy, nhiều khách hàng sẵn sàng bỏ ra mức chênh lệch gấp đôi, thậm chí gấp ba lần giá gốc để mua những tài sản này.

Nhu cầu lớn và tiềm năng tăng giá cao là vậy, nhưng nguồn cung của phân khúc nhà phố lại đang khá khan hiếm. Theo thống kê của DKRA, tính chung phân khúc biệt thự, nhà phố tại TP HCM quý III ghi nhận sự sụt giảm mạnh, chỉ có duy nhất một dự án ở khu vực quận Gò Vấp mở bán mới, đưa ra thị trường 17 căn (mở bán giai đoạn tiếp theo trong dự án), số sản phẩm này vừa ra hàng là hết ngay. Tổng cung toàn thị trường quý III có 386 căn, hầu hến đến từ các dự án đã tung ra từ các quý trước đó. 61% nguồn cung tập trung ở khu Đông Sài Gòn.

Riêng về shophouse, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, đây là dòng sản phẩm mới, thường nằm ở những khu vực đông đúc dân cư hay vị trí thuận lợi về giao thông nên luôn thu hút được nhiều sự quan tâm của các NĐT. Nguồn cung sản phẩm này thường không nhiều nên hầu như chủ đầu tư vừa ra hàng là sẽ bán hết ngay.

“Thực tế nhiều dự án shophouse tại Hà Nội cứ mở bán là hết hàng. Tuy nhiên cần phân biệt rõ shophouse với nhà phố thương mại. Shophouse phải đi kèm nhiều điều kiện khác mới thành công như: phải nằm ở tuyến phố lớn, ở khu vực đông đúc dân cư, giá cả hợp lý, chất lượng sản phẩm tốt, bố trí sàn tầng 1 và các tầng trên phải phù hợp với việc kinh doanh, diện tích cũng không được quá nhỏ… (ví dụ nếu diện tích chỉ 75 m2 thì việc kinh doanh sẽ gặp khó khăn). Thường shophouse phải có diện tích phù hợp với việc bố trí mặt bằng kinh doanh và có chỗ đỗ xe thuận tiện gần đó”, bà Hằng phân tích.

Theo bà Hằng, shophouse phải là tổng hòa của nhiều yếu tố, nếu không nghiên cứu kỹ thì khó thành công, NĐT dễ mua rồi để đấy nếu mua phải sản phẩm có những yếu tố không khai thác được. Hoặc nhiều dự án có mức giá bán chênh rất lớn, số tiền này không thể hiện trên hợp đồng gây thất thu thuế, tuy nhiên đây là sự thỏa thuận dân sự giữa người bán và người mua, nhà nước khó có thể can thiệp.

Lãnh đạo Savills đánh giá: “Tuy luôn bán tốt nhưng NĐT cần lưu ý mật độ xây dựng để thu hút khách hàng tốt hơn. Ngoài ra, ở góc độ pháp lý, các căn shophouse, nhà phố có chức năng nhà ở thì không sao, nhưng những căn shophouse ở khối đế của các tòa chung cư thì lại chưa rõ ràng, thường thì các shophouse này có thời hạn sở hữu chỉ là 50 năm. Một số dự án chỉ được cấp phép để kinh doanh hoặc chỉ được cấp phép để ở nhưng đơn vị bán hàng hoặc chủ đầu tư vẫn quảng cáo người mua sẽ được sử dụng cho cả hai mục đích…”

Trao đổi với PV, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng cho rằng, shophouse hay nhà phố thương mại có nguồn cung không nhiều như căn hộ nên sự cạnh tranh cũng không nhiều và khả năng tăng giá rất tốt. Có những khu vực, shophouse tăng giá phi mã, như Thủ Thiêm đang có mức giá rất cao, hoặc những khu vực dân cư đã đông đúc, thậm chí tại Gò Vấp giá cũng tăng cao.

NĐT shophouse, nhà phố thương mại thường là những người có tiền và kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá của sản phẩm. Nói họ có vốn lớn vì đầu tư vào shophouse, nhà phố có giá cao hơn nhiều so với căn hộ. Trong khi sản phẩm shophouse đang không có nhiều trên thị trường, khiến tâm lý của người mua lúc nào cũng đẩy giá lên.

Lãnh đạo CBRE dự báo: “Năm 2019, BĐS gắn liền với đất đã luôn và sẽ tiếp tục là sản phẩm có tiềm năng. Tuy nhiên, các NĐT cá nhân cần lưu ý là không phải sản phẩm nào cũng tăng giá như kỳ vọng, vì báo chí nói nhiều về những trường hợp tăng giá, nhưng cũng có những trường hợp bị lỗ rất nhiều, đặc biệt là với sản phẩm mà họ mua theo kỳ vọng cơ sở hạ tầng phát triển, có đường mới đi qua… nhưng thực tế việc mở đường bị trì hoãn. ”.

Đại diện CBRE cũng lưu ý khách hàng về vướng mắc trong pháp lý của sản phẩm shophouse: nếu shophouse nằm trong một dự án thì khách hàng có thể kiểm tra pháp lý của cả dự án qua chủ đầu tư; nhưng nếu shophouse nằm riêng lẻ và do một cá nhân sở hữu thì khi giao dịch, khách hàng nên nhờ đến luật sư và các văn phòng công chứng để đảm bảo giao dịch đúng luật và thành công.

(ST)